La SCI

Par Marie Lusset, le 17/06/2020

La forme juridique de SCI connaît un fort engouement en France, elle représente près du tiers des sociétés créées, parmi l’ensemble des sociétés dont les sociétés commerciales. Dans cet article, LBdD vous expose les caractéristiques de la SCI. 

La SCI

Cette forme de société constituée au minimum de deux associés a pour but la réalisation d’objectifs en rapport avec l’immobilier. Elle est donc utilisée par un groupe de personnes ou une famille qui veulent acquérir et gérer ensemble un immeuble ou un patrimoine immobilier.

Elle ne peut en revanche pas se spécialiser dans l’achat et la revente d’immeuble.

Les différentes catégories de SCI

Il existe plusieurs formes au sein de la catégorie des SCI :

  • SCI de gestion ou de location, qui est la forme classique et qui permet d’acquérir un bien au nom de cette dernière.
  • SCI familiale qui est la forme de SCI qui est utilisée dans le cadre des successions, mais dont l’appartenance est réservée ( comme son nom l’indique!) aux membres d’une même famille
  • SCI construction et vente, qui permet de faire construire une immeuble et de le revendre afin d’en tirer profit de manière immédiate.
  • SCI d’attribution est une forme d’entreprise dans laquelle les associés possèdent le bien immobilier proportionnellement aux parts dans le capital social.
Rédigez et publiez votre annonce légale au meilleur coût avec Le Blog du Dirigeant en quelques minutes.

Plus de 600 journaux habilités
Attestation de parution gratuite sous une heure
Formulaires certifiés et conformes
Affichage de votre annonce en temps réel

> Créer mon annonce légale 

La SCI comme étant une alternative à l’indivision

La SCI est classiquement connue et utilisée comme alternative à l’indivision. L’indivision est la situation des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à des personnes différentes. L’indivision bénéficie d’un régime très peu souple et qui de ce fait peut devenir une source de conflits.

Tout indivisaire peut demander le partage du bien. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires sont obligés de lui racheter ses droits indivis, ou accepter la vente du bien indivis et s’en partager le prix. De plus, pour les actes allant au-delà des simples actes d’exploitation, l’unanimité des indivisaires est nécessaire pour acter la décision, ce qui rend la prise de décision difficile.

La constitution d’une société permet de surmonter cette règle de l’unanimité, un gérant de SCI étant nommé, afin de prendre des décisions dans l’intérêt de la société. La prise de décision est donc facilitée dans le cadre d’une SCI.

Le fait de créer une SCI permet également de pallier à l’inconvénient que constitue le droit de chaque indivis à demander le partage : dans ce cadre, l’une des personnes devenues associés peut décider de vendre ses parts, sans que cela n’impacte les autres associés.

La fiscalité de la SCI

La SCI peut également être utilisée afin de faciliter la transmission d’un bien immobilier. Dans le cas d’un décès dans la famille, c’est à dire entre particuliers, la transmission d’un bien est souvent onéreuse. La constitution d’une SCI permet de réduire de manière considérable les coûts qui y sont liés. Lors d’une transmission d’immeuble, le paiement des frais de donation tient compte des dettes de la SCI, qui réduisent la valeur des droits de donation.

Enfin, les droits de donation se voient déduire un abattement renouvelable tous les 15 ans. Ce mécanisme permettant de donner des parts sociales tous les 15 ans revient à faire en sorte que très peu voire pas de droits de donation soient réglés.

La SCI familiale est une forme de SCI constituée au sein d’une famille, obtenant cette qualification d’office. Cette forme permet de regrouper plusieurs biens immobiliers. Les statuts peuvent permettre la séparation entre la nu-propriété étant le droit de disposer du logement pour le vendre, et l’usufruit, à savoir le droit d’habiter dans l’immeuble, le droit de percevoir les loyers. Dans le cas des SCI de famille, ce sont souvent les parents qui conservent l’usufruit et les enfants qui obtiennent la nu propriété. Au décès des usufruitiers, il n’y a donc pas de droit de succession.

Ce montage permet également aux parents de conserver la gestion du bien ; Ils apportent le bien à la Sci et peuvent ensuite distribuer les parts de la société à leurs enfants. En étant gérant, ils conservent la maîtrise du bien.

L’imposition de la SCI

La SCI bénéficie d’un choix entre deux régimes d’impositions entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de choix idéal entre ces deux régimes fiscaux, car il dépend des projets et des ambitions des créateurs.

Dans le cas où la SCI a opté pour le régime de l’impôt sur le revenu: on qualifie cette SCI de « transparente ». Dans cette hypothèse, il n’y a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer pour la société, les associés sont imposés sur les bénéfices que la SCI réalise. Chaque associé déclare sa quote part de résultat à l’impôt sur le revenu. Ce régime offre la possibilité de déduire les frais de gestion, les taxes foncières,et les dépenses liées à des travaux.

Enfin, en cas de déficit, celui peut être imputé sur le revenu global dans une limite de 10 700 euros. En cas de partie supérieure à cette somme, celle ci peut s’imputer sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Si la SCI vend des biens immobiliers, ils seront soumis à impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la vente, et le prix d’acquisition de l’immeuble par la société. Dans le cas où une plus-value est réalisée, chacun des associé sera soumis à l’impôt sur les plus-values au pro rata de ses droits sur le bien. L’impot sur les plus-values est également possible dans le cas ou la société a choisi l’impôt sur les sociétés.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés en SCI :  dans cette hypothèse, elle est directement redevable de l’impôt sur les sociétés dans le cadre des bénéfices, imposé selon la règle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On qualifie cette SCI d’opaque.

Les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution de dividendes. Dans cette hypothèse, une double imposition existe : l’imposition de la SCI selon les BIC à 15 %, et l’imposition des associés au titre des dividendes.

Quel régime choisir?

La plupart des SCI choisissent dans un premier temps l’impôt sur les revenus, choix plus intéressant lorsque la SCI a beaucoup de charges. Les pertes de la SCI peuvent également être déduites des revenus des associés, et donc leur assiette fiscale.

Il y a toutefois un inconvénient à souligner dans le cadre d’une SCI, celui de la responsabilité. La SCI est dotée de la personnalité morale, et d’un patrimoine distinct de celui des associés, les créanciers doivent ainsi dans un premier temps, se retourner contre la SCI. C’est dans hypothèse ou la SCI n’est pas solvable, que les créanciers peuvent se retourner contre les associés. En effet, étant une société de personnes la responsabilité des associés est illimitée, ce qui signifie qu’en cas de déficit et de dettes de la société, les associés peuvent être contraints de purger le passif avec leur patrimoine personnel. En revanche, la responsabilité des associés étant non solidaire, les créanciers sont obligés d’agir individuellement contre chaque associé.

SI la SCI offre plusieurs avantages, les inconvénients sont également à considérer : la constitution de la SCI nécessite des démarches administratives et juridiques, dont la rédaction de statuts, établis par acte sous seing privé, ou par acte notarié. Ces formalités impliquent de ce fait des dépenses non négligeables.

Comment créer une SCI ?

 Vous voulez créer une SCI ? Il est possible de créer sa SCI en ligne en passant par des plates-formes spécialisées vous aidant à la constitution de cette dernière. Il est recommandé de passer par ces plates-formes lorsque la SCI que vous voulez créer une une SCI ne comportant pas de difficultés particulières. Le Blog du dirigeant vous propose un tableau de comparaison de ces différentes plates-formes afin de diriger vers celle qui correspond le plus à vos attentes !

Comparez et choisissez ! 

Accompagnement personnalisé
Les meilleurs sites pour créer son EURL en ligne
Leader du marché
Les meilleurs sites pour créer sa SASU en ligne
Meilleur rapport Qualité/Prix
Les meilleurs sites pour créer sa SAS en ligne
Les meilleurs sites pour créer sa SARL en ligne
Les meilleurs sites pour créer sa SCI en ligne
Prix GLOBAL MOYEN **340 €368 €353 €328 €329 €
OFFRE GRATUITE
OFFRE STANDARD129 € + frais129 € + frais99 € + frais79 € + frais99 € + frais
OFFRE PREMIUM289 € + frais249 € + frais179 € + frais199 € + frais
TOTAL DES FRAIS (moyenne)212 €239 €255 €250 €230 €
AVIS CLIENTS /109,3386 avis sur Avis Vérifié9,4662 avis sur Avis Vérifié9,5463 avis sur Avis Vérifié9,5120 avis sur Avis Vérifié8,2462 avis sur Avis Vérifiés
PROMOTIONS LBdD
EN SAVOIR + SUR LES TARIFSDécouvrirDécouvrirDécouvrirDécouvrirDécouvrir

Dans l’hypothèse où la constitution de votre société demande une attention toute particulière en raison des particularités que vous y intégrer, il est alors recommandé de faire appel à un conseiller spécialisé, et bénéficier d’une prise en charge ainsi que d’un suivi personnalisés.

Vous avez une question juridique ou fiscale ?

Profitez des conseils d’un avocat spécialisé et bénéficiez d’un tarif forfaitaire et préférentiel de 26 € avec le code promo LBDD :

Inscription gratuite
Grand choix d’avocats
Aucune attente
Service client 7 / 7

> Trouver un avocat conseil 

Le Blog du Dirigeant en partenariat avec Call A Lawyer

Télécharger l'article en PDF

Vote: 5.0/5. Total de 2 votes.
Chargement...

Legalstart, partenaire du Blog du Dirigeant, répond à tous vos besoins juridiques.

Rapidité des démarches

Économisez sur vos démarches

Un accompagnement dans vos démarches

Créer votre entreprise

Un changement d’adresse ? Une cession de part ?

Modifier vos statuts

Vous souhaitez protéger votre marque de potentiel concurrent ?

Déposez votre nom et votre logo pour plus d’assurance.

DÉPOSER VOTRE MARQUE

Newsletter


Marie Lusset -


Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *