Comment trouver un investissement locatif rentable ?

La rentabilité d’un investissement locatif est simple à calculer. Cependant, il en ressort un taux en pourcentage qui est parfois difficile à décrypter. Beaucoup se posent la question de savoir si le taux qu’ils obtiennent est suffisant pour effectuer leur investissement.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est assez simple. Il se traduit par un pourcentage, il est à distinguer du seuil de rentabilité (ou point mort) qui traduit le montant de chiffre d’affaires (ou le moment) à partir duquel on comment à gagner de l’argent.

Avant de calculer, il faut distinguer le rendement brut et le rendement net. Le premier permet de se faire une idée rapide de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre.

Le deuxième est plus précis que le rendement brut, le taux de rentabilité sera généralement plus bas mais correspondra mieux à votre future rentabilité.

Ce qui différencie les deux, ce sont les charges non déductibles qu’il faudra ajouter au calcul.

Le rendement brut

Pour calculer le rendement brut, le calcul est le suivant :

(Montant du loyer x le nombre de mois qu’il sera loué dans l’année) x 100 / par le prix d’achat

Le prix d’achat doit inclure les frais d’acquisition comme par exemple les frais d’agence ou encore les frais de notaire. Si le bien est ancien, ce montant doit également comprendre le coût des éventuels travaux avant de le louer.

Par exemple, pour un achat de 90 000 euros, plus 10 000 euros de frais. Le futur loyer sera loué sur 12 mois pour un montant de 700 euros par mois. Le calcul sera le suivant :

(700 x 12) x 100 / 90 000 + 10 000 = 8 400 x 100 / 100 000 = 8,4 %

Ce taux brut permet de comparer rapidement différents investissements locatifs possibles. Pour affiner le taux de rentabilité, il faut ajouter les charges et passer à un taux net.

Le rendement net

Pour calculer le rendement net, le calcul est le suivant :

(Montant du loyer x le nombre de mois qu’il sera loué dans l’année – les charges locatives) x 100 / par le prix d’achat

Les charges peuvent comprendre la taxe foncière, les charges de la copropriété, d’assurances ou de gestion. Il s’agit de toutes les charges qui ne peuvent être déduites fiscalement.

Par exemple, on garde le même bien avec 2 000 euros de charges. Le calcul sera le suivant :

(8 400 – 2 000) x 100 / 100 000 = 6,4 %

Ce taux de rentabilité s’approche du rendement que vous obtiendrez avec cet investissement locatif.

Il est possible d’avoir une idée encore plus précise de la rentabilité locative du bien en ajoutant au rendement net votre imposition. On parlera alors de rendement net-net.

Quel est le meilleur taux de rentabilité pour un investissement locatif ?

Tout d’abord, il faut préciser que le rendement locatif est un indicateur qui permet d’évaluer la pertinence et la performance d’un investissement immobilier locatif.

Ensuite, il faut distinguer deux types de rendement lorsque l’on parle d’investissement immobilier :

• • Le rendement locatif pur, le bien locatif rapporte de l’argent par les loyers versés par le locataire. C’est le rendement en temps réel.

• • Le rendement patrimonial, le bien peut générer une plus-value lorsque celui-ci est revendu des années plus tard. C’est le rendement futur à la revente.

Si le premier rendement est réaliste et prévisible, le deuxième relève plus du pari ou avec des recherches approfondies sur les villes avec un gros potentiel.

Le taux de rentabilité optimale va dépendre de l’objectif que vous avez en tant qu’investisseur :

• • Si vous voulez augmenter vos revenus rapidement, un rendement locatif brut de 10 % minimum fonctionne dans la plupart des cas. Ce n’est pas une science exacte et seul le calcul détaillé en fonction de la fiscalité choisie, de vos revenus, vous donnera la valeur précise de rendement.

• • Si vous voulez investir dans une grande ville pour le revendre dans de nombreuses années. Il faudra alors avoir un taux de rentabilité assez élevé pour assurer un rendement dans votre épargne mais aussi regarder l’évolution des prix pour faire une plus-values sur le long terme.

• • Si vous voulez investir dans une petite ville ou une ville moyenne. Dans ce cas, le taux de rentabilité importe peu. Le potentiel de la ville compte énormément. Il s’agit d’un investissement pour l’avenir où l’on parie sur le développement de la ville et donc l’augmentation des prix de l’immobilier.

Il n’y a pas un taux de rentabilité optimale. Il va dépendre de votre situation et de ce que vous recherchez en tant qu’investisseur.

Comment choisir le bon investissement ?

Le bon investissement locatif va dépendre énormément de l’emplacement que vous choisissez pour effectuer l’achat du bien immobilier.

Le taux de rentabilité ne fait pas tout pour le choix de votre emplacement. Des biens de petits villages auront peut-être un bon taux de rentabilité mais ils seront sûrement difficile à louer ou perdront de la valeur avec le temps. Ce sera alors un mauvais investissement. Évidement, il existe des biens immobiliers dans de petites communes qui sont de bons investissements mais il faut pas être obnubilé par le taux de rentabilité.

Il faut également prendre en compte le potentiel et la croissance de la ville de votre investissement. Plus la croissance sera forte plus les prix de l’immobilier augmenteront. À l’inverse, si le potentiel de la ville décroît, les prix baisseront et vous aurez moins de chance de faire une plus-values sur votre investissement locatif lors de la revente.

Il ne faut pas non plus négliger votre capacité financière. Prévoir de la marge est important pour investir que ce soit avec vos fonds propres ou par emprunt.

Ensuite, il faudra choisir la bonne fiscalité pour optimiser au maximum votre investissement. Le choix du bon régime fiscal permettra de vous faire économiser de l’argent et améliorera votre rentabilité.