Impôt sur la fortune immobilière ou IFI : quelles sont les dettes déductibles ?

Par Laurent Dufour, le 09/12/2019

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à compter du 1er janvier 2018.

Cet impôt est calculé sur la valeur nette des biens immobiliers, c’est-à-dire après déduction de certaines dettes.

Impôt sur la fortune immobilière ou IFI : quelles sont les dettes déductibles ?

Le blog du dirigeant vous propose de revenir sur les principales règles régissant la déduction des dettes en matière d’IFI.

Dettes déductibles de l’IFI : présentation générale

Pour pouvoir être déduites de l’actif imposable, les dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition et être effectivement supportées par le redevable.
Il convient de préciser, à cet égard, que lesdites dettes ne peuvent être déduites qu’à condition de se rapporter à des actifs imposables.

L’existence, l’objet et le montant des dettes doivent pouvoir être justifiées par le redevable.

L’administration peut, en effet, demander des éclaircissements et des justifications en vue du contrôle de l’impôt.

Attention :

Ne sont donc pas déductibles les dettes contractées par un nu-propriétaire servant à financer une dépense affectée à un bien démembré compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable de l’usufruitier.

Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?

La loi prévoit que sont déductibles les dettes suivantes :

  • dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers,
  • dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire,
  • dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • impositions dues à raison des propriétés, autres que celles incombant normalement à l’occupant, dont le fait générateur se situe au plus tard le 1er janvier de l’année d’imposition et qui restent à payer à cette date (sont par exemple déductibles les impôts suivants : taxes foncières taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Île-de-France, droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier),
  • dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers imposables.
Attention :

Concernant les impôts, ne sont pas déductibles la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu (revenus fonciers ou BIC) et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du propriétaire bailleur.

L’IFI lui-même est à retrancher de sa propre base de calcul.

Les emprunts familiaux sont-ils déductibles de l’ifi ?

En principe, ne sont pas déductibles les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal.

Par exception, le contribuable peut déduire de telles dettes lorsqu’il justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

La déduction est également écartée pour les dettes suivantes :

  • prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un proche(enfant majeur, ascendant ou frère ou sœur du couple) ;
  • prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée par le groupe familial.

Les prêts in fine sont-ils déductibles de l’IFI ?

Lorsque le redevable a contracté un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat, la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu.

Ce montant est obtenu par application de la formule suivante :

Montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt/nombre d’années total de l’emprunt).

De même, dans le cas d’un prêt ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, la dette n’est déductible qu’à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.
Sont concernées la déduction les prêts contractés pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables ainsi que ceux contractés pour financer l’acquisition de titres de sociétés.

Les emprunts contractés pour financer des travaux ne sont pas concernés.

Quid de la déductibilité des dettes pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros ?

Une limitation à la déductibilité des dettes existent :

  • lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros
  • et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur

En pareille hypothèse, le montant des dettes excédant ce seuil n’est en principe déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent.

Par exception, cette limitation ne s’applique pas aux dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Conclusion

Le contribuable se doit de faire preuve de la plus grande prudence eu égard à la déduction des dettes en matière d’IFI. A ce titre, il est conseillé de faire appel à un professionnel en vue de sécuriser l’établissement de la déclaration d’IFI.

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