Cession du droit au bail : quelle fiscalité ?

Par Elodie Janquert, le 06/01/2020

Au-delà de ses conséquences juridiques, la cession du droit au bail emporte d’importantes conséquences fiscales.  qui peuvent se révéler plus ou moins importantes en fonction du cadre dans lequel le droit au bail à été effectué.

Cession du droit au bail

Lorsqu’une cession de droit au bail est envisagée, il est important que le cédant appréhende la question fiscale en amont de l’opération afin d’éviter les mauvaises surprises. Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point.

Cession de droit au bail et droits d’enregistrement

La cession de droit au bail est assujettie aux droits d’enregistrement applicables aux cessions de fonds de commerce et n’est en conséquence pas soumise à la TVA.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour que la cession de droit au bail soit soumise aux droits d’enregistrement :

  • le droit au bail doit être cédé indépendamment du fonds,
  • un bail doit avoir été conclu,
  • la cession doit intervenir entre un preneur sortant et un preneur entrant.

De manière générale, les conventions, quelles qu’en soient la nature, les modalités, la forme ou la qualification, ayant pour effet de transférer de quelque manière que ce soit le droit à la jouissance de locaux, sont soumises aux droits d’enregistrement.

Sont concernés les locaux soumis au régime du bail commercial (locaux à usage commercial, industriel ou artisanal…).

Les droits d’enregistrement sont calculés :

  • soit sur le montant de la somme ou de l’indemnité stipulée au profit du cédant,
  • soit sur la valeur vénale réelle du droit cédé, déterminée par une déclaration estimative des parties.

La cession du droit au bail est soumise comme suit au barème progressif :

  • de 0 à 23 000 euros : 0 %
  • de 23 000 à 200 000 : 3 %
  • au-delà de 200 000 € : 5 %

La cession du droit au bail doit être enregistrée dans un délai d’un mois à compter de sa date.

Le cédant et le cessionnaire sont solidaires pour le paiement des droits.

Cession de droit au bail et plus-value

Le droit au bail commercial constitue un élément de l’actif immobilisé (qu’il soit inscrit ou non au bilan de l’entreprise).

Sa cession entraîne une plus-value ou une moins-value professionnelle.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du droit au bail.

Si le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, la différence représente la moins-value subie à l’occasion de la cession.

Lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu, la cession du droit au bail est soumise au régime des plus-values et moins-values professionnelles à court terme (moins de deux ans) et à long terme (plus de deux ans) :

  • La plus-value à court terme fait partie des résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun,
  • la plus-value à long terme est en principe taxée au taux réduit de 12,8 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 30 %.
Remarque :

La plus-value générée par la cession peut, sous conditions, bénéficier d’une exonération totale ou partielle (exonérations en fonctions des recettes de l’entreprise, exonération fondée sur la valeur des éléments cédés).

Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value vient s’ajouter au résultat ordinaire de l’exercice.

La plus-value peut, sous conditions, bénéficier de l’exonération en fonction de la valeur des éléments cédés

Cession de droit au bail et CET

Pour mémoire, la CET se compose de la CFE et de la CVAE.

Ces impositions sont en principe dues pour l’année entière par les personnes physiques ou morales qui, au 1er janvier de l’année d’imposition.

Toutefois, le cédant du droit au bail qui cesse toute activité dans un établissement n’est pas redevable de la CFE pour les mois restant à courir (sauf s’il transfère son activité dans un autre établissement).
Le cessionnaire n’est quant à lui pas imposable l’année de la création.

Cette correction ne s’applique pas en matière de CVAE puisque le cédant du droit au bail qui exerce l’activité au 1er janvier doit la CVAE sur la valeur ajoutée produite jusqu’à la date de cessation d’activité.

Conclusion

La maîtrise des aspects fiscaux liés à la cession du droit au bail apparaît indispensable en vue de bien préparer l’opération. A cet égard, le recours aux conseils d’un professionnel est conseillé pour sécuriser l’opération sur les plans juridique et fiscal tant pour le cédant que pour le cessionnaire.

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