Introduction

La cession d’un immeuble par la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est susceptible de générer une plus-value qui prend la qualification de plus-value professionnelle. Il faudra commencer par évaluer le montant de la plus-value avant de pouvoir calculer l’impôt à payer.

Imposition d'une plus-value d'une SCI à l’IS

Dans cet article, le Blog du Dirigeant vous propose de suivre les différentes étapes permettant de calculer le montant de l’imposition à l’IS due au titre de la plus-value d’une SCI réalisée à la suite de la cession d’immeuble.

Le calcul de la plus-value professionnelle dans le cadre d’une SCI

Contrairement à la SCI à l’IR, la plus-value réalisée lors de la cession ne sera pas qualifiée de plus-value immobilière. La plus-value professionnelle se calcule par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable.

SCI

La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition de l’immeuble diminuée des amortissements pratiqués

Illustration :
Le premier 01/01/2005, une SCI a acquis un immeuble pour un prix de 100 000 euros. L’immeuble est cédé le 01/01/2015 pour 180 000 euros. Le bien est amorti en linéaire sur 20 ans à hauteur  de 5% par an. En 10 ans, 50% de la valeur du bien a été amortie soit 50 000 euros.SCILa plus-value réalisée ne bénéficie pas des exonérations  (résidence principale, résidence secondaire…) et de l’abattement pour durée de détention en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qui sont spécifiques aux plus-values immobilières  (SCI à l’IR). Cet aspect doit être pris en compte quant à l’opportunité de soumettre la SCI à l’IS.

L’imposition de la plus-value professionnelle à l’IS dans le cadre d’une SCI

Contrairement à la SCI à l’IR (fiscalement transparente), la SCI à l’IS possède la personnalité fiscale. En conséquence, la plus-value n’est pas imposée entre les mains des associés, mais est directement imposée au niveau de la société. La plus-value est donc ajoutée au résultat de la société  pour être imposée à l’IS.

Est-ce à dire que les associés ne sont pas imposés ?

SCI

Si la société est imposée à l’IS sur la plus-value, les associés sont quant à eux imposés à l’impôt sur le revenu au moment de la distribution des dividendes. En effet, une fois l’impôt sur les sociétés acquitté, le résultat demeure dans la société  (réserve ou report à nouveau bénéficiaire).

Si les associés désirent percevoir ce résultat, ils doivent décider, en assemblée générale, de procéder à une distribution de dividendes. Dès lors, ces derniers sont imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant de cette distribution. Un abattement de 40% est applicable sous conditions. Les associés sont donc indirectement imposés  au titre de la plus-value

Illustration :
Une SCI à l’IS réalise au cours de son exercice 150 000 euros de produits résultant de la location d’immeubles. L’activité génère également 80 000 euros de charges. La SCI cède un immeuble et réalise une plus-value de 60 000 euros. Le montant de cette plus-value sera considéré comme un produit. Le résultat de l’exercice sera donc de 130 000 euros (150 000 + 60 000 – 80 000).
En supposant qu’elle respecte les conditions pour bénéficier du taux réduit d’IS, elle devra s’acquitter d’un montant d’impôt sur les sociétés égal à 36 344 euros. Le résultat après impôt sera donc de 93 656 euros qui pourront être distribués pour tout ou partie sous forme de dividendes. Chaque associé sera ensuite imposé sur le montant des dividendes perçus à l’impôt sur le revenu.

Conclusion sur l’imposition d’une plus-value d’une SCI à l’IS

La cession d’un bien par une SCI à l’IS doit être anticipée au regard de ses conséquences fiscales. Le dirigeant ne doit pas occulter que la cession du bien est susceptible de priver la SCI d’une source de revenus. Il convient donc de raisonner à la fois sur le plan économique et sur le plan fiscal pour déterminer l’opportunité d’une telle cession.

 Pour aller plus loin :

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Sommaire
  • Le calcul de la plus-value professionnelle dans le cadre d’une SCI
  • L’imposition de la plus-value professionnelle à l'IS dans le cadre d’une SCI
  • Conclusion sur l'imposition d'une plus-value d'une SCI à l’IS
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Commentaires
34 commentaires
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  1. Hug
    28 juin 2023, 23:07
    Bonjour, Merci pour ces éléments très pertinents. Ma remarque est la suivante : ne peut-on pas échapper à cette imposition en la reportant ( puis en l’utilisant dans une activité commerciale) via une holding ? ???? Merci par avance
    • Azélie Allion
      21 juillet 2023, 12:18
      Bonjour, Au vu des éléments communiqués, l'exonération de l'imposition des plus-values d'une SCI ne s'applique que pour les SCI soumises à l'IR ou lorsqu'il s'agit d'une vente de biens. Cordialement, L'équipe créer son entreprise, LBdD
  2. DOP
    16 mai 2023, 15:22
    Bonjour, Afin de calculer la valeur nette comptable d'un bien immobilier dans une SCI soumis à l'IS, peut-on majorer le prix d'acquisition des frais de notaire et de la commission de l'agence immobilière ? Merci par avance Cdt Benjamin
    • Camille Fleury
      17 mai 2023, 16:30
      Bonjour, Les frais de notaire et la commission de l'agence immobilière font partie des coûts d'acquisition du bien et peuvent être pris en compte pour déterminer la valeur nette comptable de l'actif immobilier détenu par la SCI. Cordialement, L'équipe créer son entreprise le Blog du Dirigeant !
  3. ROUSSE
    21 avril 2023, 12:00
    Bonjour, Je suis cogérant d'une SCI à l'IS qui va revendre un bien immobilier. La plus value sera d'environ 80 000 €. La SCI a accumulé un déficit au fil des années de 25000€. Ce déficit peut il venir en déduction de la plus value ?
  4. DEPOUEZ
    19 mars 2023, 07:31
    Bonjour en cas d'option d'une S.C.I. à l'I.S.et si nous optons pour la réévaluation du bien concerné qui figure au bilan: sommes nous bien exonérés de plus value si ce bien était jusqu'à présent utilisé comme habitation principale par l'associé principal?
    • Gabrielle Lasson
      27 mars 2023, 15:50
      Bonjour, Dans le cas de la revente d’un bien d’une SCI soumise à l’IS, les plus-values sont imposées au titre des plus-values immobilières. C’est-à-dire le montant imposable calculable entre le prix de revente et d'achat du bien, en prenant en compte les amortissements. L’impôt se calcule alors au cas par cas et dépend de plusieurs facteurs. Faute d’éléments suffisant nous ne pouvons pas vous répondre plus précisément sur ce sujet. Cordialement, L'équipe créer son entreprise LBdD
  5. dev.xxxcrunch.com
    26 février 2023, 22:47
    I couldn't resist commenting. Welll written!
    • Youssef EID
      27 février 2023, 15:57
      Good evening, Thank you for your encouraging comment! Kind regards, L’équipe créer son entreprise, Le Blog du Dirigeant!