Sortir de l'indivision : les solutions

Par Marie Lusset, le 26/08/2020

L’indivision a été conçue comme une situation temporaire, dans laquelle personne ne peut être contraint à rester comme en dispose l’article 815 du Code Civil. Mais comment cela se passe-t-il en pratique ?

Le Blog du Dirigeant vous explique !

Comment sortir de l'indivision

Pour rappel, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes disposent de droits de même nature sur le/ les mêmes biens. Dans cette situation, la part de chaque indivisaire est identifiée sous forme de quote-part. 

La sortie de l’indivision peut s’effectuer de plusieurs manières : 

  • la vente du bien en indivision 
  • le partage des biens indivis 
  • vente des parts d’un co-indivisaire au sein de l’indivision 

Le Blog du Dirigeant vous explique les différentes solutions s’offrant à vous pour sortir de de l’indivision.

La vente du bien pour sortir de l’indivision 

Dans cette hypothèse, les indivisaires doivent s’entendent sur le prix du bien, ainsi que sa mise en vente, et se partagent ensuite la somme reçue à proportion de leurs parts respectives dans l’indivision. 

Le bien indivis étant vendu, cela met de fait, fin à la situation d’indivision. 

Cette cession n’est possible que si tous les indivisaires sont en état de manifester leur volonté. 

NB : Depuis la Loi de Simplification et de clarification du droit de 2009, il est possible pour les indivisaires détenant deux tiers des droits de prendre la décision de vendre tout ou partie des biens. Cela ne nécessite donc plus l’unanimité. 

Dans l’hypothèse où un conflit nait sur la vente du bien en indivision, dans l’hypothèse ou les autres indivisaires s’opposent à la vente, il est possible de saisir le tribunal afin d’obtenir la vente aux enchères du bien. Le TGI peut autoriser cette vente, sous réserve d’atteinte excessive aux droits des co-indivisaires. 

Dans l’hypothèse où le tribunal autorise la vente, le prix de vente sera ensuite réparti entre les indivisaires à hauteur de leurs droits. 

A contrario, si le TGI ne donne pas raison, et n’autorise pas la vente, un partage judiciaire de l’indivision aura lieu. 

Le partage des biens indivis 

Les co-indivisaires peuvent également faire le choix de se partager les biens indivis. Dans cette hypothèse, chaque co-indivisaire reçoit un lot d’une valeur égale à ses parts et droits dans l’indivision. 

Cette hypothèse permet à chaque indivisaire de se retrouver propriétaire et seul propriétaire des biens déterminés. 

Ce partage amiable nécessite la présence de tous les indivisaires. Afin de procéder à ce partage, les biens doivent être évalués afin de pouvoir être réparti à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

NB : Dans l’hypothèse où un des co-indivisaires est mineur, si il bénéficie d’une protection juridique, ou si il est hors d’état de manifester sa volonté, il est obligatoire de faire autoriser au préalable le partage par le juge des tutelles. 

Le recours à un notaire n’est imposé qu’en cas de présence de biens immobiliers dans les biens indivis. C’est l’acte (acte liquidatif) devant le notaire qui établira alors les parts de chacun. 

Si les biens ne peuvent être répartis de manière équitable en fonction des parts de l’indivision, le co-indivisaire lésé peut demander une indemnisation aux autres co-indivisaires. Cette dernière est appelé « soulte ». 

Ce partage peut se faire par voie amiable ou par voie judiciaire. En l’absence d’accord amiable, c’est la voie judiciaire qui sera engagée. Il faut alors saisir le TGI du lieu d’ouverture de la succession, qui procédera au partage. 

Attention : Il faut toutefois avoir conscience que le partage judiciaire des biens indivis représente une certaine somme, du à la représentation par l’avocat, la nomination d’un expert pour évaluer le patrimoine…

La vente des parts d’un co-indivisaire pour sortir de l’indivision

Cette solution suit le principe légal de l’article 815 du code civil disposant que personne ne peut être contraint à rester en indivision. 

La vente des parts à des tiers 

Il est donc possible pour un de co-indivisaire souhaitant sortir de cette situation de vendre ses parts. 

Il doit signifier sa volonté aux autres. Les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption, c’est à dire du droit de se porter acquéreur à la place de la personne étrangère à l’indivision.  

Attention : La répartition des droits de propriété sur un bien acquis en indivision s’effectue en fonction des quotes part qui sont indiquées dans l’acte notarié, et non en fonction du financement. 

En pratique, il reste rare qu’une personne souhaite intégrer une indivision extérieure à sa famille.

La vente des parts entre indivisaires

La licitation consiste en la vente de la part d’un des co-indivisaires aux autres membres de l’indivision. Cette licitation doit être réalisé devant notaire si elle porte sur un bien immobilier. 

Si vous êtes dans l’hypothèse d’une indivision portant sur des biens immobiliers, la SCI peut également être un outil de gestion efficace de ces derniers. Il est nécessaire de se renseigner sur la meilleure solution à choisir entre l’indivision ou la SCI en fonction de vos projets et de vos ambitions.

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