Indivision ou SCI : comment choisir ?

Par Marie Lusset, le 02/09/2020

La gestion de biens immobiliers en commun peut se faire sous deux régimes différents : l’indivision et la SCI. Quel régime choisir ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun ?

Le Blog du Dirigeant vous explique !

Les personnes se partageant un bien immobilier ont le choix entre deux aménagements de leur propriété : ils peuvent choisir l’indivision, ou la constitution d’une société civile ayant pour but la gestion de biens immobilier, autrement dit une SCI. 

Il n’y a pas de solution parfaite, tout dépend des particularités de votre situation, ainsi que des projets et ambitions futures pour le patrimoine concerné. 

Les différences entre indivision et SCI

L’indivision

Lorsque vous ne décidez rien à propos des biens en communs, l’indivision est le régime par défaut. Chaque personne participant à l’indivision, nommé indivisaire bénéficie de droits sur le bien, droits représentés par des parts, sans pour autant que ces dernières soient matériellement divisées. 

Cette solution est la solution par défaut, mais rend la gestion plus compliquée car les décisions doivent obtenir l’accord de la majorité des indivisaires.

La SCI

La SCI est une société créée dans l’objectif de gestion des biens immobiliers. Les associés prévoient les droits et devoirs de chaque associé afin d’optimiser la gestion des biens immobiliers. Elle permet de faciliter également la gestion des biens sur le long terme, mais comporte également des inconvénients non négligeables.

Comparaison entre indivision et SCI

La création en indivision et en SCI

Le mécanisme de l’indivision étant le mécanisme par défaut, la création ne nécessite aucune formalités, et n’engendre de fait aucun coût. 

La SCI étant une société, il est nécessaire d’accomplir les formalités classiques de création d’une société, consistant dans la rédaction des statuts juridiques, la mention des apports de chaque associé, l’immatriculation de la société au RCS, mais également la parution d’une annonce constitutive au journal officiel. 

Il est possible de confier la constitution de sa société à des plates-formes spécialisées en ligne. En effet, les plates-formes simplifient la création de société, car elle permettent une création de société clé en main. Le Blog du Dirigeant a comparé pour vous les différents services des plates-formes et a conçu un tableau comparateur. 

N’hésitez pas, comparez et choisissez ! 

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La gestion

Dans le cadre de l’indivision, les décisions sont prises à la majorité des deux tiers, en ce qui concerne l’exploitation du bien, c’est à dire pour l’entretien, le renouvellement des baux, ou encore les actes administratifs. 

Remarque :

Il est toutefois possible de nommer un gérant parmi les indivisaires afin de faciliter la gestion et la prise de décision. 

Dans le cadre de la SCI, les décisions sont prises de manière classique au sein des sociétés, c’est à dire en assemblée générale, au minimum une fois par exercice. 

Les décisions sont prises selon la règle de majorité définie dans les statuts lors de la création et constitution de la société. 

Un certain formalisme est également exigé : un procès verbal doit être rédigé, et il est nécessaire de procéder à la convocation formelle des associés.  

Il est également possible de nommer un gérant, qui n’est pas forcément un associé afin de procéder à la gestion courante de la société. 

Remarque :

Cette personne peut même faire l’objet d’une rémunération au titre de son activité 

La prise de décisions exceptionnelles

Dans le cadre de l’indivision, les décisions doivent être prises à l’unanimité lorsque le cadre habituel de gestion est dépassée, c’est notamment le cas lors de la vente du bien, ou l’hypothèque. 

Dans le cadre de la SCI, les décisions exceptionnelles se prennent lors des assemblées générales ordinaires. 

La transmission d’un patrimoine commun

Dans le cadre de l’indivision suite à une succession, cela va sans dire qu’il n’est pas possible de choisir les héritiers. Ils peuvent de ce fait être nombreux, et sont automatiquement propriétaires. 

Les autres inconvénients résident également dans le compte bancaire commun bloqué, dans l’attente d’un accord entre indivisaires, ainsi que la facture des droits de donation. 

Dans le cadre de la SCI, la cession est facilitée, car organisée à l’avance par les statuts. 

La cession du patrimoine commun

Dans l’indivision, il n’y a pas de motif à présenter en cas de cession, et pas d’autorisation à demander.
Les autres indivisaires disposent d’un délai d’un mois pour user de leur droit de préemption. 

Dans le cadre de la SCI, la cession se fait par étapes : 

  • il faut avoir l’accord des associés 
  • il faut défini le prix de la cession 
  • remplir les documents administratifs et payer les impôts. 

A vous de choisir !

Maintenant que vous connaissez les spécificités de chaque régime, il faut désormais choisir celui qui correspond le plus à votre projet. 

L’indivision est faite pour vous si : 

  • vous êtes certain des personnes co-propriétaires avec vous 
  • vous ne comptez pas garder le bien longtemps 

L’indivision du fait des peu de contraintes qu’elle implique est une solution facile, et pratique. 

Remarque :

Il est possible de clarifier la situation d’indivision, dans le cadre d’une convention d’indivision. Il faut toutefois passer impérativement par un notaire. 

La SCI a l’avantage d’une meilleure organisation, et d’une gestion efficace. Le cadre de société permet ainsi d’assurer une transparence vis-à -vis des associés, et un suivi rigoureux par le biais du formalisme imposé. 

De plus, la structure de la SCI permet de faciliter la transmission du bien immobilier à vos héritiers. 

La SCI est à privilégier pour les investissements de long terme. 

Si vous hésitez sur le régime à privilégier dans votre situation, il est possible de demander conseil à un avocat spécialisé. Le Blog du Dirigeant vous propose une mise en relation avec des avocats spécialisés, rapidement et pour une trentaine d’euros. N’hésitez pas à consulter !

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Découvrez notre tableau comparateur des deux régimes:

IndivisionSociété civile immobilière

Formalités de constitution :

Pas de formalités de création, pas de création de personnalité morale

Formalités de constitution :

Similaire à celle d’une société, création d’une personnalité morale (rédaction des statuts, immatriculation, publication d’une annonce)

Gestion :

Respect des règles légales

  • unanimité pour les décisions importantes
  • 2/3 pour les décisions courantes

Gestion : 

Possibilité de déterminer librement les règles d’administration par les statuts

Aucun formalisme nécessaire

Obligation de respecter le formalisme d’une société : tenue d’une comptabilité, tenue d’une assemblée générale pour approuver les comptes

Vente :

Nécessité de l’accord unanime des indivisaires

Vente :

Gérant autorisé à procéder à la vente, si autorisé par les statuts, et conforme à l’objet social (sauf dans l’hypothèse ou la vente met un terme à la SCI)

En cas de conflits :

Vente forcée du bien

En cas de conflits :

Pas de possibilité de forcer à la vente, possibilité de vendre des parts de la société

Conseil LBdD : 

Adapté si vous connaissez les indivisaires et qu’il n’y a pas de problème de confiance

Adapté pour les détentions à court terme

Conseil LBdD :

Adapté pour les détentions de longs terme, permet une meilleure organisation et une meilleure gestion du patrimoine

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