Les charges déductibles en SCI soumises à l'impôt sur les sociétés

Par Marie Lusset, le 20/08/2020

Les SCI, bien qu’en grande majorité des cas soumises à l’impôt sur le revenu, peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Quelles conséquences ce choix a-t-il sur les charges déductibles ? Le Blog du Dirigeant vous explique ! 

La déduction des charges en SCI à l'IS

Le choix de l’imposition en SCI

Bien que les SCI relèvent en principe et en grande majorité de l’impôt sur le revenu, il est possible d’opter lors de la constitution de la société pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix entraîne des conséquences sur les charges déductibles dans les SCI.

Lorsqu’une SCI décide d’être soumise à l’impôt sur les sociétés, cela signifie que c’est la société en tant que personne morale qui doit effectuer le paiement de l’impôt, calculé sur la base de son résultat fiscal.

Remarque :

Certaines SCI sont obligatoirement imposées à l’impôt sur les sociétés du fait de leur activité, comme c’est le cas pour la location d’un immeuble meublé en SCI, ou pour les SCI qui réalisent au moins 10% de leur chiffre d’affaires dans le cadre des opérations commerciales. 

La SCI en tant que personne morale distincte de celle des associés, elle possède donc un patrimoine personnel.  Il est impossible de prélever directement le bénéfice, qui est dans le patrimoine de la société. La rémunération des associés s’effectue sous la forme de versement de dividendes. 

C’est sur décision des associés en assemblée générale, qu’il est décidé si la SCI peut verser ou non des dividendes. Cela laisse la possibilité de ce fait, pour les associés de n’être soumis à aucune taxation, en l’absence de distribution de dividendes. 

Les dividendes sont taxables pour les associés sous la forme d’impôt sur le revenu.

Les charges déductibles pour les SCI en IS

 Il est possible de réduire l’assiette imposable par la déduction de certaines charges. Les charges déductibles en SCI à l’IS sont différentes de celles déductibles pour une SCI imposée à l’IR

Les dépenses d’entretien et de réparation 

Ces dépenses sont celles permettant de conserver le bien en état, mais il ne doit pas mener à une modification complète de ce dernier. 

Ces dépenses peuvent être le remplacement d’un bien, ou le traitement contre des insectes. 

Les primes d’assurances 

La prime d’assurance quel que soit le risque couvert est déductible. 

Les dépenses supportées par le propriétaire

Ces dépenses sont celles qui auraient du être à la charge du locataire, mais n’ayant pas été remboursées au propriétaire sont déductibles. 

Les provisions pour charges de co-propriété

Elles font l’objet d’une déduction du revenu foncier l’année de leur versement, et doivent faire l’objet d’une régularisation l’année suivante.  

Les dépenses d’amélioration 

Ce sont celles qui consistent en l’installation d’un élément nouveau afin d’améliorer le confort de l’immeuble. Ces dépenses sont celles de l’achat d’un ascenseur ou d’une cuisine équipée. 

Attention : Toutefois, car ces dépenses ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble, sous peine d’être re-qualifiées en dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. 

Les intérêts d’emprunts

L’intégralité des intérêts d’emprunts ayant pour objectif de produire des revenus fonciers sont déductibles. 

Les impositions

La taxe foncière de la SCI, et les autres taxes assimilées. 

Les frais de gestion des immeubles 

Les frais de gestion sont les frais liés à l’administration de l’immeuble : ils prennent en compte la rémunération du concierge ou les honoraires versés. 

Attention, car les frais engagés dans le but de louer l’immeuble ne sont pas déductibles des revenus fonciers. 

L’indemnité de relogement et l’indemnité d’éviction d’un bail commercial

Déductibles uniquement si elles ont pour objectif de libérer le bien afin d’en assurer la location dans de meilleures conditions. Dans l’hypothèse, où le propriétaire souhaite récupérer le bien, ce n’est plus déductibles. 

Les charges déductibles uniquement pour les SCI à l’IS

En plus des déductions évoquées précédemment, il est possible de déduire en plus les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition du bien, les frais de notaire, et l’amortissement comptable de l’immeuble. 

L’amortissement comptable de l’immeuble permet de déduire du résultat imposable la dotation aux amortissements chaque année, jusqu’à l’issue de l’amortissement. 

Le fait pour une SCI d’être imposée à l’impôt sur les sociétés permet une déduction de charges plus importante que si la SCI était soumise à l’impôt sur le revenu. Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. Cela permet également de déduire l’amortissement de travaux de construction et d’agrandissement. 

Il est également possible de déduire la rémunération du gérant de la SCI, du résultat imposable à l’IS.  Cela permet aux associés de payer moins d’impôt sur le revenu. 

La SCI permet ainsi en fonction du choix d’imposition d’optimiser les revenus des associés. 

Le fait de choisir l’IS dans la SCI mène à une double imposition : les bénéfices seront imposés au niveau de la société, et seront de nouveau imposés au titre des dividendes. 

Conseil LBdD : dans l’hypothèse ou la majorité des associés est soumise à une imposition sur le revenu, dans la tranche supérieure à 30%, il peut être préférable d’opter pour le taux fixe de 28%. 

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